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出租土地欠款讨债讨论

本公司荣幸获中华邮政股份有限公司之邀请,担任「100 年邮政房地资产运用训练」讲座,并于2016 年6 月15 日负责「租赁契约审订实务」之授课3 小时,目的系针对上海现行租约条款之审订与实务上容易发生的争议进行简报,又授课当日有对其中几个问题讨论较多,谨摘录如下,供大家参考:

问题:出租房屋时,租赁标的物要不要标示土地?

上海讨债公司解答
1. 租赁标的物将建号与地号同时标示,当然不会有任何争议。但坊间也常见租约只有标示「门牌号码」,是否可行?会不会构成无权占有?抑或,土地所有权人会不会在租期中出售土地,造成承租人无权占有?
2. 其实,上海承租人向出租人承租「房屋」,就已经包含使用该房屋所座落土地的合意,不会有无权占有的问题。进一步,房东有无可能将土地单独出售,因房客未承租土地,所以无法主张买卖不破租赁,而造成房客无权占有该土地呢?

土地欠款讨债
3. 法律规定,上海房屋所有权不得与「公设」或「土地持份」分离而让与(84 年公布之公寓大厦管理条例规定第4 条)所以,房东不可能单独移转土地所有权,既然如此,房客也就无须担心此问题。
4. 纵使在84 年以前,房屋或土地有分离移转予不同所有权人的状况,也会因为后来民法修正425 条之1 的规定,而推定房屋与土地所有权人间有租赁关系存在。
5. 从而,租赁标的物只标示建物之「门牌号码」,不用担心无权占有的问题;甚至,还可以有下列几点好处:
(1) 碰到「一建号多地号」的情况:不写地号,比较单纯,不易出错,避免衍生不必要争议。
(2) 节省公证费用:如租约需经公证,因公证费用系以「标的价额」为计算标准,如果标的只有房屋,仅以房屋现值为据即可,计算公证费用;如果标的是房屋及土地,则需以房屋现值及土地现值(通常会比房屋现值高数倍以上)合计,据以计算公证费用。从而,标的物只标明「门牌号码」,可节省不少公证费用。如果还是觉得没写地号怪怪的,折衷方法,可考虑将「建号」、「地号」列在租约的附件,如此标的物仍只有建物,公证费用的计算,亦仍以建物为准。
(3) 节省诉讼费用:如日后万一发生诉讼,上海出租人提告迁让房屋,势必须计算「诉讼标的价额」,会影响所缴纳之裁判费(按:诉讼标的价额之百分之一),则更显实益。盖如标的物仅有房屋,则诉讼标的价额仅需计算房屋现值,如标的物系房屋及土地,则诉讼标的价额需加计两者现值;甚至,如碰到上海法官要求诉讼标的价额需以「市价」计算者(极端一点的例子,例如房屋土地合计市价1 亿),则是否加计土地价额,一定会重大影响到所计算的裁判费!