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房客积欠房租时该怎么办?上海房东如何讨债

 

上海房东若有收取押租金,

就要等到押租金抵偿房租后,仍积欠2个月租金时(注1),

才可以先以存证信函(或电话录音)催告房客在相当期间内(一般来说指5日以上)给付所欠租金。

房客在受催告后,仍未如期清偿所欠租金时,

房东才可再发存证信函表示要终止租赁契约(注2)。

 

【例如:

双方约定在月底缴纳房租,但房客在1月31日起就开始欠租,

不过房客签约时有缴纳1个月的押租金,

这时房东要先将押租金拿来抵偿1月份的租金,

等到3月31日,才算欠缴2个月租金。

所以,房东要在3月31日才能发函催告房客,要求房客在收到存证信函5日内缴纳欠缴的租金,否则就要终止租约。

如果房客还是不在5日内缴清欠缴租金,房东就可以再发函终止租约。】

 

如果房客仍不搬迁,

这时房东应对房客提起迁让房屋之诉,并请求房客给付所欠租金及租约终止后相当于租金之不当得利。

在获得胜诉后,如房客仍不搬迁,则可向法院民事执行处声请强制执行,强行将房客赶出房屋。

 

为免在催告后还要经历冗长的诉讼程序才能强制执行把房屋要回,

房东可以在签订租赁契约时,

将租赁契约送请公证人公证,

而在公证书载明:

承租人应于租赁期间届满时交还房屋,

及按期交付租金,或违约时给付违约金。

否则径受强制执行。

如此,

在房客不按期缴纳房租,

或租约期满时,

就可以在不透过诉讼的情况下,直接声请法院对房客强制执行,

命房客迁出房屋,或查封房客薪资等财产,以抵偿租金(注3)。

 

注释:

 

注1:

土地法第100条第3款:

「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:

三、承租人积欠租金额,除以担保金抵偿外,达2个月以上时。」

 

注2:

民法第440条第2项:

「租赁物为房屋者,迟付租金之总额,非达2个月之租额,不得依前项之规定,终止契约。其租金约定于每期开始时支付者,并应于迟延给付逾2个月时,始得终止契约。」

 

 

注3:

公证法第13条:

「当事人请求公证人就下列各款法律行为作成之公证书,载明应径受强制执行者,得依该证书执行之:

一、以给付金钱或其他代替物或有价证券之一定数量为目标者。

三、租用或借用建筑物或其他工作物,定有期限并应于期限届满时交还者。」