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何谓凶宅?买到凶宅该如讨债?

「凶宅」并非法律名词,依内政部函释,所谓「凶宅」(注1)是指:

1. 在卖方享有建物所有权期间
(故凶杀或自杀若在卖方取得建物前发生,买方就不能对卖方主张建物有瑕疵),
2. 在建物之专有部分
(包括主建物及附属建物,但不包含共有部分,如地下室停车场,注2),
3. 曾发生凶杀或自杀
(不包含自然身故、意外死亡之情形,注3),
4. 并于建物专有部分当场死亡之情形,
(故在专有部分遭杀害却陈尸他处之情形,如送至医院才断气者,并非凶宅)
但在建物专有部分自杀之情形,则不以当场死亡为必要
(如从专有部分之阳台跳楼自杀,虽死于马路,该房屋仍属凶宅)。

买受建物若属凶宅,会造成购屋者心理负面影响,导致建物在交易市场上价格低落,如卖方未将凶宅之事告知,在交易上就有重大瑕疵,买方可依民法买卖瑕疵担保之规定,向卖方主张减少价金或解除买卖契约(注4)。

对于仲介公司,买方可以民法第571条请求退还仲介费,并依民法第227条规定请求损害赔偿。对于承办业务之仲介公司职员,则可依不动产经纪业管理条例第26条第2项(注5),请求该职员与仲介公司负连带损害赔偿责任。至于有些房仲的「房地产现况说明书」,则是载有「非自然身故」的字样。因「非自然身故」在文意上除包含凶杀、自杀以外,还可以包含意外死亡;也就是说「非自然身故」的范围比「凶宅」的范围要广。故有法院认为:现况说明书如载有非自然身故,则在卖方所有房屋期间,就算没有上述自杀或他杀致死而符合「凶宅」定义之情形,但只要在屋内出现意外摔倒致死,买方也可主张解约或减少价金(注6)。 不过,「房地产现况说明书」若只记载:「是否曾发生凶杀或自杀致死事件(即凶宅)」,就不包含意外死亡之情形。但以上所述,并不包含法院拍卖的情形,也就是说若向法院购买法拍屋,却不幸买到凶宅时,是无法向法院主张瑕疵担保或任何损害赔偿的。 注释: 注1:内政部97年7月24日内授中办地字第0970048190号函参照。 注2:「上开事故发生地点系在系争建物之地下1楼,与被告所购买之系争2楼房屋分属不同之所有权,是被告所购买之房屋于不动产交易实务上并非『有非自然身故情事之房屋』」,台北地院97年度诉字第1312号民事判决参照。 注3:「一般社会交易观念中所谓凶宅,系指房屋曾发生凶杀或自杀致死之情事,而不包含意外死亡在内」,台北地院96年度诉字第2417号民事判决参照。 注4:台湾高等法院98年度重上字第579号民事判决参照。 注5:不动产经纪业管理条例第26条第2项:「经纪业因经纪人员执行仲介或代销业务之故意或过失致交易当事人受损害者,该经纪业应与经纪人员负连带赔偿责任。」 注6:台北地院98年度重诉字第12号民事判决参照。