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如何避免诉讼进行中不动产被过户?

不动产诉讼最怕的就是诉讼进行前或进行到一半,不动产就遭被告移转第三人,造成日后取回不动产的困扰。

而避免诉讼进行中不动产被过户的方法大概有二种:

一是于诉讼进行前或进行中,向法院声请对该不动产假处分(注1)。
如此,被告就不能处分(如买卖、赠与移转登记,设定抵押)该不动产;
但缺点是假处分须缴交不动产价值全额的担保金,所费不赀。

二是于起诉后,依民事诉讼法第254条第5项向法院声请发给「已起诉之证明」,
再拿该证明请求地政机关登记该诉讼系属之事实(注2)。
这时,地政机关会在誊本上记载:
「(一般注记事项)依ΟΟ法院ΟΟ年ΟΟ月ΟΟ日Ο字第ΟΟ号函证明文件办理注记,本件不动产现为该院ΟΟ年度(诉)字第ΟΟ号ΟΟ案件诉讼中」。
如此,虽不能禁止被告处分该不动产给第三人,
但可以主张该第三人可从土地誊本明知该不动产是有诉讼纠纷的,
该第三人就不能主张善意取得该不动产(注3),
也就是说,即便被告将该不动产移转给第三人,你还是有机会在获得胜诉后将该不动产登记回自己名下。

关于上述2种方法,后者虽然效力较弱,也不能在诉讼前为之,但不用缴交担保金,仍不失为一种经济的保全方式。

注1:
关于假处分,请参阅民事诉讼法第532条以下。

注2:
民事诉讼法第254条第5项:「第1项为诉讼标的之权利,其取得、设定、丧失或变更,依法应登记者,于起诉后,受诉法院得依当事人之声请发给已起诉之证明,由当事人持向该管登记机关请求将诉讼系属之事实予以登记。诉讼终结后,当事人或利害关系人得声请法院发给证明,持向该管登记机关请求涂销该项登记。」

注3:
不动产善意取得的规定为土地法第43条:「依本法所为之登记,有绝对效力。」